Cuando hablamos de deuda, la mayoría de nosotros solo ve un préstamo, pero pocos saben que detrás de la desconocida operación de compra de deuda hay una oportunidad de inversión con una muy atractiva rentabilidad tanto financiera como patrimonial. Merece la pena investigar más sobre este asunto, ya que detrás de la deuda y en el caso de la que tiene colateral inmobiliario, se esconde un negocio como pocos hay.
¿Qué es lo que hace que un activo, en este caso inmobiliario, sea esa inversión óptima que buscamos? En gran medida tiene que ver con su precio. Nuestro objetivo para los inversores es encontrar buenas compras en las tipologías de activos y las zonas preferentes que desean. En este caso con la compra de deuda se trata tanto de lo que se compra (deuda y su colateral inmobiliario), como de lo que se paga por ello. Que una compra sea buena significa que el precio pagado es inferior al valor (nominal deuda vs valor de mercado colateral inmobiliario), y que los retornos potenciales son altos en comparación con el riesgo que asumimos.
Hasta la fecha la mayoría de operaciones de este tipo se han realizado por parte de los fondos y grandes inversores institucionales. Pero nadie dice que cualquier inversor no pueda realizar una compra de deuda, solo cabe conocer bien sus características, el proceso, sus riesgos y sus ventajas.
En nuestra empresa ya hemos cerrado varias operaciones de este tipo. Sí que nos damos cuenta que cuando planteamos cualquier operación de compra de deuda, en muchos casos previamente debemos explicar muy bien de que se trata, ya que mucha gente por desconocimiento es reacia a lanzarse a hacerla. Es por lo tanto muy importante explicar muy bien a nuestros inversores todas las características de una operación de este tipo, ya que como hemos dicho esconden una gran oportunidad de negocio. Aún y así, no todo inversor tiene el perfil para afrontar estas operaciones, pero sí que vemos que cuando uno de nuestros inversores hace la primera…..detrás vienen más y buscan que les ofrezcamos más oportunidades de este tipo.
Vamos a ver las características y procesode estas operaciones:
Identificar la deuda a comprar: nosotros tenemos contacto directo con todos los servicers inmobiliarios del país, los cuales a nuestra petición, nos pasan oportunidades de compra de deuda. En nuestro caso siempre estamos hablando de la compra de deuda con colateral inmobiliario, nunca compra de deuda de préstamos personales, de tarjetas, etc.
Contactar con el acreedor: al ir de la mano de los servicers inmobiliarios, esta tarea ya no la debe hacer el inversor, lo gestionamos nosotros en su nombre. Y la negociación por el precio de la deuda a pagar la hacemos nosotros en nombre del inversor, con los servicers.
Negociar el precio: como hemos dicho, este aspecto lo llevamos nosotros a cabo en nombre del inversor con los servicers. Solemos ofrecer un precio por la deuda inferior al nominal de la misma, muy a menudo con descuentos de entre el 10% y el 20% sobre su valor nominal. Una vez tenemos una orientación sobre qué precio podemos cerrar hacemos una oferta formal al servicer en nombre del inversor. Tenemos respuesta a esta oferta en un plazo aproximado máximo de dos semanas.
Realizar la transacción: Si ambas partes llegamos a un acuerdo sobre el precio, se puede proceder a realizar la transacción. El comprador debe pagar el monto acordado y el acreedor debe transferir la propiedad de la deuda.
Gestionar la deuda: nosotros ofrecemos a nuestros clientes, si ellos no disponen de ello, el servicio de un profesional letrado que acompañe al inversor en todo el proceso ejecutivo hasta que no se llegue a tener la posesión del bien o colateral de esta deuda comprada.
Rentabilidad de estas operaciones:
Solo ofrecemos a nuestros inversores operaciones donde el diferencial entre el valor de la deuda comprada y el valor de mercado de su colateral inmobiliario es muy elevado. Hasta la fecha las operaciones que hemos cerrado ofrecen un descuento promedio respecto al valor de mercado del 40% – 50%. Esta labor de análisis y selección ya la desarrollamos en nuestra empresa en beneficio del inversor.
Podemos obtener rentabilidad por dos vías:
1) Patrimonial: al hacernos con la posesión del bien, hemos adquirido una propiedad con un valor muy superior a lo que habremos pagado por ella, a partir de aquí queda en manos del inversor que destino da a este bien: vender, reformar y vender, reformar y alquilar, etc.
2) Financiera: al final del proceso ejecutivo se produce la subasta. Como acreedores principales tenemos el principal derecho a la adquisición de este bien por el precio que pagamos por esta deuda. Pero en la subasta es probable que hayan pujas por parte de terceros, y estas pujas siempre serán como mínimo por el 50% del valor de tasación a efectos de subasta del mismo. Como nosotros ya desarrollamos un análisis previo de todas las operaciones, conocemos este valor y el diferencial que tiene respecto al precio que se pagará por la deuda. Entonces en el momento de la subasta, si alguien puja por un valor del 50% de la tasación a efectos de subasta, por un colateral por el cual nosotros hemos pagado por la compra de su deuda una cifra muy inferior, y no queremos aumentar la puja hasta superar este 50% del valor de tasación, el inversor cobrará el importe total de la deuda más la cifra hasta llegar hasta este 50% de la puja hecha por un tercero, y aquí es donde tenemos una rentabilidad financiera muy interesante como vía alternativa a la rentabilidad patrimonial que tendríamos si nos hacemos con la posesión del colateral. Por ejemplo: si un inversor ha comprado una deuda por un importe de 90.000€ y el valor de tasación a efectos de subasta es de 300.000€, si un tercero en la subasta puja por 150.000€ (50%) por el inmueble y nuestro inversor no quiere aumentar la puja, este cobraría los 150.000€ (que aún descontando gastos legales y honorarios de gestión sigue siendo una rentabilidad financiera muy atractiva).
Como minimizamos los riesgos asociados a la compra de deuda?
Riesgo de impago: El mayor riesgo asociado a la compra de deuda es que el deudor no pague la deuda adquirida. Si el deudor no tiene los medios para pagar la deuda, el comprador de la deuda podría perder su inversión. Lo salvamos por el hecho que todas las compras de deuda que ofrecemos a nuestros clientes ya se encuentran en situación de impago. En nuestro caso no vamos a gestionar y negociar con el deudor el pago de la deuda, compramos la deuda para hacernos con el colateral inmobiliario al final del proceso de demanda ejecutiva o para hacernos con una rentabilidad financiera muy interesante de no ser nosotros quien ganemos la subasta.
Riesgo de sobre valoración: El comprador de la deuda puede pagar más de lo que realmente vale la deuda. Esto puede suceder si el comprador no hace una investigación adecuada sobre la situación financiera del deudor o sobre el historial de pago de la deuda. Nosotros filtramos e investigamos todas las operaciones, nunca ofrecemos nada a nuestros inversores que no tenga un elevado diferencial entre el valor del colateral y el importe pagado por la deuda.
Riesgo legal: Puede haber riesgos legales asociados a la compra de deuda, especialmente si el deudor no estaba al tanto de la venta de la deuda o si la transacción no cumple con todas las regulaciones y leyes aplicables. Ofrecemos a nuestros inversores si no disponen de ello, el asesoramiento de un profesional especializado legal para que le acompañe en todo el proceso de demanda ejecutiva y así minimizar este riesgo legal.
Riesgo de baja rentabilidad: El comprador de la deuda puede no obtener la rentabilidad esperada en caso de que el deudor pague la deuda a tiempo, ya que el comprador de la deuda solo recupera el valor nominal de la deuda. Siempre hablamos de operaciones impagadas y con nula o baja colaboración del deudor, y como ya hemos dicho con diferenciales más que atractivos entre al valor pagado por la deuda y el valor del colateral inmobiliario.
En resumen, la compra de deuda es una de los caminos más rápidos, para hacerse con los mejores activos inmobiliarios. Nosotros estamos muy especializados en este tema, buscamos el producto más adecuado para cada inversor, y le acompañamos en todo el proceso para minimizar todos los posibles riesgos asociados y maximizar su rentabilidad final.
Contáctenos y estaremos encantados de asesorarlo en este proceso.
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