SALE & LEASEBACK
Sale & leaseback: liquidez con los inmuebles de tu empresa sin dejar de usarlos
El sale & leaseback consiste en vender un inmueble de la empresa a un inversor y seguir utilizándolo con un contrato de alquiler a largo plazo. La empresa convierte en caja un activo que tenía inmovilizado y mantiene su actividad sin cambios.
En Manifest estructuramos la operación y la presentamos a inversores que buscan este tipo de activos.
PROCESO
Cómo funciona
- Venta del inmueble. La empresa vende la nave, la oficina o el local a un inversor, que pasa a ser el propietario.
- Contrato de arrendamiento. En el mismo acto, la empresa firma un contrato de alquiler a largo plazo con el nuevo propietario.
- La actividad sigue igual. La empresa continúa en el mismo inmueble, con la liquidez de la venta disponible para su negocio.
El contrato puede incluir una opción de recompra o un derecho de tanteo y retracto, si se negocia desde el principio.
ACTIVOS
Qué activos encajan
Trabajamos con inmuebles de uso empresarial y, con la misma lógica, con maquinaria e instalaciones:
Naves logísticas e industriales
El activo más demandado por los inversores en este tipo de operaciones.
Oficinas y locales comerciales
Sedes corporativas y locales con actividad consolidada.
Hoteles
El propietario vende el inmueble y sigue explotándolo, o se incorpora un operador.
Residencias y activos sanitarios
Inmuebles con actividad estable y contratos de larga duración.
Activos agroindustriales
Instalaciones de transformación, almacenes y centros de producción.
Rent back de maquinaria e instalaciones
La empresa vende sus equipos productivos y los sigue usando en alquiler.
CUÁNDO
Cuándo tiene sentido
- La empresa necesita capital para crecer, invertir o afrontar un plan estratégico.
- Está en un proceso de reconversión y necesita liberar recursos.
- Quiere reducir deuda bancaria o reordenar su balance.
- Tiene mucho valor inmovilizado en inmuebles y poca caja disponible.
- El banco ya no ofrece más financiación con garantía de esos mismos inmuebles.
EQUILIBRIO
Ventajas y lo que hay que valorar
| Ventajas | Lo que hay que valorar |
|---|---|
| Liquidez sin endeudarse con el banco | La empresa deja de ser propietaria y renuncia a la revalorización futura del inmueble |
| La actividad no se interrumpe | Asume un compromiso de alquiler a largo plazo |
| El alquiler es un gasto del negocio | La venta puede generar una plusvalía con efectos fiscales |
| Condiciones del contrato adaptables: duración, recompra, mantenimiento | El tratamiento contable y fiscal depende de cómo se estructure: hay que revisarlo con el asesor de la empresa |
No siempre es la mejor opción. Lo comparamos con las alternativas, como un préstamo con garantía del mismo inmueble, antes de recomendarlo.
CRITERIO
Qué mira el inversor
- El inmueble: ubicación, estado y facilidad para alquilarlo a otro inquilino si hiciera falta.
- El inquilino: la solvencia de la empresa que se queda en el inmueble. Es lo que más pesa.
- El contrato: duración, periodo de obligado cumplimiento, actualización de la renta y garantías.
- La renta: que sea sostenible para la empresa y coherente con el mercado.
- La rentabilidad: la relación entre el precio de compra y la renta, que define el interés del inversor.
El precio y la renta están conectados. Una renta más alta permite un precio de venta mayor, pero compromete más a la empresa. Encontrar el equilibrio es parte de nuestro trabajo.
MÉTODO
Cómo trabajamos
- Primera conversación sin coste. Vemos el inmueble, la empresa y para qué se necesita la liquidez.
- Valoración y renta sostenible. Estimamos el rango de precio y la renta que la empresa puede asumir con comodidad.
- Dossier de la operación. Preparamos la información del inmueble y de la empresa como la pide un inversor.
- Presentación a inversores seleccionados. Family offices, fondos e inversores especializados, con total confidencialidad.
- Negociación y cierre. Precio, contrato de arrendamiento y opciones de recompra, hasta la firma.
Honorarios: trabajamos principalmente a éxito. Las condiciones se acuerdan por escrito antes de empezar.
DUDAS
Preguntas frecuentes
¿Puedo recuperar el inmueble en el futuro?
Sí, si se pacta. El contrato puede incluir una opción de recompra o un derecho de tanteo y retracto. Conviene negociarlo desde el principio.
¿Cuánto dura el contrato de alquiler?
Suelen ser contratos de larga duración, con un periodo mínimo de obligado cumplimiento. La duración concreta se negocia en cada operación.
¿Qué pasa con la plusvalía de la venta?
Si el precio de venta supera el valor contable del inmueble, se genera un beneficio que tributa. Recomendamos analizar el efecto fiscal con el asesor de la empresa antes de cerrar.
¿Es mejor que un préstamo con garantía hipotecaria?
Depende. El préstamo mantiene la propiedad pero añade deuda; el sale & leaseback libera más liquidez sin deuda bancaria, pero la empresa deja de ser propietaria. Lo comparamos en cada caso.
¿Se puede hacer con maquinaria?
Sí. Es el rent back: la empresa vende maquinaria o instalaciones y las sigue usando en alquiler.
¿La operación es confidencial?
Sí. Solo presentamos la operación a inversores seleccionados y no difundimos los datos de la empresa sin su autorización.
¿Tu empresa tiene inmuebles en propiedad y necesita liquidez?
Cuéntanos qué inmueble es, dónde está y para qué necesitas la liquidez. Te diremos si el sale & leaseback encaja o si hay una alternativa mejor. También puedes llamarnos al 678 131 989.
La información de esta página es general y no constituye asesoramiento fiscal ni contable. Cada operación se analiza de forma individual.