Cuando una empresa o un promotor busca financiación, la conversación con el banco o el fondo se llena enseguida de siglas: LTV, DSCR, covenants, waterfall. Este glosario explica qué significa cada término y, sobre todo, por qué lo mira el financiador cuando analiza una operación.
Lo hemos ordenado en cuatro bloques: tipos de financiación, métricas de riesgo, garantías y estructura, y el proceso de una operación. Si tienes una operación concreta y quieres saber cómo la vería un comité de riesgos, cuéntanosla.
1. Tipos de financiación: Financiación alternativa · Deuda privada · Direct lending · Sale & leaseback · Rent back · Préstamo puente · Financiación de suelo · Préstamo promotor · Deuda senior · Deuda subordinada · Mezzanine · Préstamo participativo · Equity · Refinanciación · Reestructuración de deuda · Crowdlending · Crowdfunding inmobiliario · Póliza de crédito · Descuento comercial · Factoring · Confirming · Líneas ICO
2. Métricas y ratios que mira el financiador: LTV · LTC · DSCR · ICR · Deuda financiera neta / EBITDA · EBITDA · Apalancamiento · Covenants · TIR · Yield · Cap rate · Tasación ECO · Valor de mercado y valor de liquidación · Preventas
3. Garantías y estructura de la operación: Garantía hipotecaria · Rango hipotecario · Prenda · Aval o fianza personal · Waterfall · Amortización bullet · Carencia · Comisión de apertura · Comisión de salida · Cash sweep · Certificación de obra
4. Proceso, documentos y actores: Comité de riesgos · Term sheet · Due diligence · Dossier de la operación · Family office · Fondo de deuda · Plataforma de financiación participativa · Formalización
TIPOS
Tipos de financiación
Financiación alternativa
Toda financiación que no procede de un banco: fondos de deuda, family offices, plataformas de crowdlending o inversores privados. Suele ser más rápida y flexible que la bancaria y también más cara, porque asume riesgos que la banca no toma. Ver financiación alternativa.
Deuda privada (private credit)
Préstamos que conceden fondos de inversión no bancarios y que no cotizan en ningún mercado. El fondo negocia las condiciones directamente con la empresa y se adapta a operaciones que no encajan en los criterios de la banca.
Direct lending
Modalidad de deuda privada en la que el fondo presta directamente a la empresa, sin un banco intermediario. En España el término se usa en inglés y suele referirse a préstamos a medio plazo para crecimiento, adquisiciones o refinanciación.
Sale & leaseback
La empresa vende un inmueble que utiliza (una nave, un hotel, unas oficinas) y lo sigue ocupando como arrendataria con un contrato de alquiler a largo plazo. Convierte un activo inmovilizado en liquidez sin dejar de usarlo. Ver sale & leaseback.
Rent back
Se usa a menudo como sinónimo de sale & leaseback. A veces designa acuerdos con un alquiler más corto después de la venta, mientras el vendedor se reorganiza.
Préstamo puente
Financiación a corto plazo que cubre el tiempo hasta un hecho concreto: la venta de un activo, la firma de la financiación definitiva o el cobro de una subvención. Se devuelve de una vez cuando ese hecho ocurre. Ver préstamo puente.
Financiación de suelo
Préstamo para comprar un solar o un terreno antes de construir. La banca la concede con mucha prudencia, porque el suelo no genera ingresos y su valor depende del planeamiento y de las licencias.
Préstamo promotor
Financiación para construir una promoción inmobiliaria. El dinero no se entrega de golpe: se va disponiendo según avanzan las obras, contra certificaciones. Ver financiación de suelo y promoción.
Deuda senior
La deuda que cobra primero si las cosas van mal, normalmente con la garantía principal (por ejemplo, la primera hipoteca). Es la de menor riesgo para quien presta y, por eso, la más barata.
Deuda subordinada
Deuda que cobra después de la senior. Asume más riesgo y exige más rentabilidad.
Mezzanine
Financiación que se sitúa entre la deuda senior y el capital del socio. Permite completar una operación cuando el banco no llega a todo el importe y el promotor o el empresario no quiere aportar más fondos propios. Ver mezzanine.
Préstamo participativo
Préstamo cuyo interés depende en parte de la evolución de la empresa. A efectos mercantiles computa como patrimonio neto, lo que mejora el balance ante otros financiadores.
Equity (socio inversor)
Capital que aporta un inversor a cambio de una participación en el proyecto o en la sociedad. No se devuelve como un préstamo: el inversor gana o pierde según el resultado.
Refinanciación
Sustituir una deuda existente por otra con mejores condiciones: más plazo, menos cuota, otro tipo de interés o menos garantías. Ver refinanciación.
Reestructuración de deuda
Reordenar el conjunto de la deuda de una empresa, normalmente con varios acreedores, para adaptarla a su capacidad real de pago.
Crowdlending
Préstamos financiados por muchos inversores a través de una plataforma. En España estas plataformas deben estar autorizadas por la CNMV como proveedores de servicios de financiación participativa.
Crowdfunding inmobiliario
Inversión de muchos pequeños inversores en un proyecto inmobiliario a través de una plataforma autorizada, como socios o como prestamistas.
Póliza de crédito
Línea de financiación que la empresa usa según lo necesita, hasta un límite, y por la que paga intereses solo sobre lo dispuesto. Es la herramienta habitual para el circulante. Ver financiación bancaria.
Descuento comercial
El banco adelanta el importe de facturas o efectos que la empresa cobrará más adelante, a cambio de un coste.
Factoring
La empresa cede sus facturas a cobrar a una entidad, que le adelanta el dinero y se encarga del cobro. Puede ser con recurso (si el cliente no paga, la empresa responde) o sin recurso.
Confirming
Servicio por el que el banco gestiona los pagos de una empresa a sus proveedores. El proveedor puede cobrar antes del vencimiento si lo desea, pagando un coste.
Líneas ICO
Préstamos con fondos del Instituto de Crédito Oficial que se tramitan a través de los bancos, a menudo con condiciones o garantías públicas que facilitan la aprobación.
MÉTRICAS
Métricas y ratios que mira el financiador
LTV (loan to value)
Relación entre el importe del préstamo y el valor del activo que lo garantiza. Un préstamo de 600.000 € sobre un inmueble tasado en 1.000.000 € tiene un LTV del 60 %. Cuanto más bajo, más colchón tiene el financiador si debe ejecutar la garantía.
LTC (loan to cost)
Relación entre el préstamo y el coste total del proyecto: suelo, construcción, honorarios y gastos. Es la métrica clave en promoción, porque indica cuánto pone el financiador y cuánto el promotor.
DSCR (ratio de cobertura del servicio de la deuda)
Flujo de caja disponible dividido entre lo que hay que pagar de deuda en el periodo (intereses y amortización). Un DSCR por debajo de 1 significa que la operación no genera suficiente caja para pagar sus cuotas.
ICR (ratio de cobertura de intereses)
Resultado operativo (o renta neta, en inmobiliario) dividido entre los gastos financieros. Mide si la empresa paga los intereses con holgura, sin contar la devolución del principal.
Deuda financiera neta / EBITDA
Deuda con coste menos la tesorería, dividida entre el EBITDA anual. Indica cuántos años tardaría la empresa en pagar su deuda con lo que genera su negocio. Es la primera ratio que mira un comité de riesgos en una empresa.
EBITDA
Resultado de la empresa antes de intereses, impuestos, amortizaciones y provisiones. Aproxima la capacidad del negocio de generar caja con su actividad ordinaria.
Apalancamiento
Grado en que una empresa o un proyecto se financia con deuda en lugar de con fondos propios. Más apalancamiento multiplica la rentabilidad del socio cuando las cosas van bien y el riesgo cuando van mal.
Covenants
Compromisos que la empresa asume en el contrato de financiación. Pueden ser financieros (mantener una ratio por debajo de un límite) o de conducta (no endeudarse más, no repartir dividendos, informar cada trimestre). Incumplirlos puede permitir al financiador exigir la devolución anticipada.
TIR (tasa interna de retorno)
Rentabilidad anual de una inversión teniendo en cuenta cuándo entra y sale cada euro. Es la medida habitual para comparar proyectos o el coste real de una financiación con comisiones.
Yield (rentabilidad por rentas)
En inmobiliario, renta anual que genera un activo dividida entre su precio. Se habla de yield bruta (renta total) o neta (descontando gastos del propietario).
Cap rate (tasa de capitalización)
Renta neta anual de un inmueble dividida entre su valor. Se usa para valorar activos en rentabilidad: a igual renta, un cap rate más bajo implica un valor más alto.
Tasación ECO
Valoración de un inmueble hecha por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España según la Orden ECO/805/2003. Es la que exige la banca para conceder una hipoteca.
Valor de mercado y valor de liquidación
El primero es el precio razonable en una venta ordinaria. El segundo, lo que se obtendría en una venta rápida. Un fondo mira los dos, porque el segundo es el que cuenta si tiene que ejecutar la garantía.
Preventas
Contratos de compraventa de viviendas firmados antes o durante la construcción. La banca suele exigir un porcentaje mínimo de preventas para financiar una promoción, como prueba de que hay demanda.
GARANTÍAS
Garantías y estructura de la operación
Garantía hipotecaria
Derecho del financiador sobre un inmueble: si el préstamo no se paga, puede ejecutarlo y cobrarse con su venta. Es la garantía más habitual en financiación con colateral inmobiliario.
Rango hipotecario (primera y segunda hipoteca)
Orden en que cobran los acreedores con hipoteca sobre un mismo inmueble. Quien tiene la primera cobra antes; la segunda solo cobra con lo que sobre, y por eso es más cara.
Prenda
Garantía sobre bienes que no son inmuebles: acciones o participaciones de la sociedad, derechos de cobro, saldos de cuentas. En operaciones de fondos es frecuente la prenda sobre las participaciones de la sociedad promotora.
Aval o fianza personal
Compromiso de una persona o de otra sociedad de pagar si el deudor no lo hace. Cuando es solidaria, el financiador puede reclamar directamente al avalista.
Waterfall (cascada de pagos)
Orden fijado en el contrato para repartir el dinero que genera la operación: primero gastos, luego deuda senior, después la subordinada y, al final, los socios. Define quién cobra antes y quién asume el riesgo si falta caja.
Amortización bullet
El principal se devuelve entero al vencimiento y durante la vida del préstamo solo se pagan intereses. Es habitual en préstamos puente y en financiación de fondos.
Carencia
Periodo inicial en que no se devuelve principal, solo intereses. Da margen mientras el proyecto empieza a generar ingresos.
Comisión de apertura
Porcentaje del importe que se paga al formalizar el préstamo. Hay que sumarlo al tipo de interés para comparar el coste real de dos ofertas.
Comisión de salida (exit fee)
Porcentaje que se paga al devolver el préstamo, al vencimiento o de forma anticipada. Es frecuente en financiación alternativa.
Cash sweep
Cláusula que obliga a destinar parte del exceso de caja a amortizar deuda antes de tiempo. Reduce el riesgo del financiador y limita lo que puede repartir el socio.
Certificación de obra
Documento del director de obra que acredita lo construido en un periodo. En el préstamo promotor, el banco libera fondos contra cada certificación.
PROCESO
Proceso, documentos y actores
Comité de riesgos
Órgano del banco o del fondo que decide si se aprueba una operación y en qué condiciones. Analiza la capacidad de pago, las garantías, el sector y a las personas que hay detrás.
Term sheet (hoja de condiciones)
Documento breve con las condiciones principales que propone un financiador: importe, plazo, tipo, comisiones, garantías y requisitos. No es vinculante, pero fija la base para negociar el contrato.
Due diligence
Revisión a fondo que hace el financiador antes de firmar: cuentas, contratos, situación legal, urbanística y fiscal, y estado del activo. Su resultado puede cambiar las condiciones o frenar la operación.
Dossier de la operación
Documento que presenta la operación al financiador: quién la pide, para qué, con qué garantías y cómo se va a devolver. Un buen dossier anticipa las preguntas del comité y acorta los plazos.
Family office
Estructura que gestiona el patrimonio de una familia. Algunos invierten en deuda o en capital de empresas y proyectos inmobiliarios, con más flexibilidad que un fondo.
Fondo de deuda
Vehículo de inversión que capta dinero de inversores profesionales para prestarlo a empresas o proyectos. Cada fondo tiene su política: sectores, importes, plazos y garantías que acepta.
Plataforma de financiación participativa
Empresa autorizada por la CNMV que pone en contacto a proyectos que buscan financiación con muchos inversores, tanto en préstamo (crowdlending) como en capital (crowdfunding).
Formalización
Firma del contrato de financiación, normalmente ante notario cuando hay garantías hipotecarias, y entrega de los fondos.
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